汕頭住房公積金購買商品房遇到的常見問題，下面掌上汕頭小編為您一一解答。

汕頭本地在商品房銷售方面出臺了什么法規(guī)？

為了規(guī)范商品房銷售行為，保障商品房交易當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)商品房市場秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》等法律、行政法規(guī)的基本原則，2015年6月29日汕頭市第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十二次會議通過了《汕頭經(jīng)濟(jì)特區(qū)商品房銷售條例》（2015年8月1日起施行），規(guī)定特區(qū)實(shí)行商品房預(yù)售許可制度和商品房現(xiàn)售備案制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)取得商品房預(yù)售許可證后方可預(yù)售商品房,未取得商品房預(yù)售許可證的不得預(yù)售。同時(shí)規(guī)定，購房人購買商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)查看房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案回執(zhí)，或者登錄房產(chǎn)行政主管部門的門戶網(wǎng)站，校核所購商品房是否已經(jīng)預(yù)售許可或者現(xiàn)售備案。

商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)具備什么條件？

項(xiàng)目投入開發(fā)建設(shè)的資金已達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上。工程形象進(jìn)度已達(dá)到相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)：三層以下的已完成基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)工程；四層以上三十二層以下無地下室工程的，已完成基礎(chǔ)和四層結(jié)構(gòu)工程；四層以上三十二層以下且有地下室工程的，已完成基礎(chǔ)和首層（含地下室）結(jié)構(gòu)工程；三十二層以上的已完成基礎(chǔ)和四層（含地下室）結(jié)構(gòu)工程。開發(fā)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營證照以及用地、規(guī)劃、施工等方面手續(xù)齊備的同時(shí)，需確定施工進(jìn)度和竣工交付使用時(shí)間；提交商品房銷售方案；開設(shè)預(yù)售款專用賬戶；制定前期物業(yè)管理方案并辦理物業(yè)管理區(qū)域備案；取得商品房項(xiàng)目面積預(yù)測結(jié)果；取得標(biāo)準(zhǔn)地名批準(zhǔn)文件；土地使用權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的還需經(jīng)抵押權(quán)人書面同意。

未取得《商品房預(yù)售許可證》預(yù)售商品房，有哪些危害性呢？

首先，無證預(yù)售行為將會擾亂房地產(chǎn)市場秩序，不利于房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展，不利于營造公平競爭的市場環(huán)境。再者，未取得銷售許可證的商品房，存在著很大的不確定性。對消費(fèi)者來說，如果購買不符合商品房預(yù)售條件的商品房，主要存在以下幾種風(fēng)險(xiǎn)：一是預(yù)定本身的風(fēng)險(xiǎn)。這種“預(yù)定”、“預(yù)購”由于違反國家有關(guān)法律法規(guī)，一旦發(fā)生糾紛，很難維護(hù)自身權(quán)益。二是預(yù)期開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。不具備銷售條件的商品房項(xiàng)目，如投資、計(jì)劃、規(guī)劃、施工等諸多問題可能尚未最終落實(shí)，各種開發(fā)手續(xù)可能尚未辦結(jié)，致使建設(shè)和合法開盤日期都不能確定。三是權(quán)屬風(fēng)險(xiǎn)。先期預(yù)訂，由于沒有按照法律規(guī)定，通過房管部門建立的商品房網(wǎng)上簽約系統(tǒng)簽訂購房合同，購房人對于所購商品房是否存在法律風(fēng)險(xiǎn)（包括被法院查封、一房兩賣、未經(jīng)抵押權(quán)人同意等）沒辦法判別，一旦發(fā)生糾紛，購房者的權(quán)益難以受到保護(hù)。四是設(shè)計(jì)變更風(fēng)險(xiǎn)。由于開發(fā)手續(xù)不完備，致使項(xiàng)目的環(huán)境、樓層、房型、設(shè)施、質(zhì)量都存在很大的不確定性，到項(xiàng)目正式開盤時(shí)，消費(fèi)者可能會發(fā)現(xiàn)，待售房屋并不是自己想買的。五是購房資金風(fēng)險(xiǎn)。由于未取得預(yù)售許可的商品房，其購房資金沒有按照法律規(guī)定納入房管部門監(jiān)管，一些開發(fā)企業(yè)經(jīng)營不善或者惡意欺詐，購房人可能面臨定金甚至是購房款被侵吞的風(fēng)險(xiǎn)。

購買商品房時(shí)需要注意什么？

1、購房人購買商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)查看房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案回執(zhí)，認(rèn)真核對所購買商品房的棟號、樓層、名稱等是否與許可證上注明的內(nèi)容相符；或者登錄市房產(chǎn)管理局政務(wù)網(wǎng)站http://www.stfcj.gov.cn/進(jìn)行查詢，校核所購商品房是否已經(jīng)預(yù)售許可或者現(xiàn)售備案。商品房項(xiàng)目未經(jīng)預(yù)售許可也未經(jīng)現(xiàn)售備案的，不得進(jìn)行銷售，不得以認(rèn)購、認(rèn)籌、預(yù)訂、排號、發(fā)放貴賓卡、訂立投資協(xié)議、收取意向金或者誠意金等方式變相進(jìn)行商品房銷售。

2、商品房銷售合同簽訂應(yīng)當(dāng)通過房管部門建立的商品房網(wǎng)上簽約系統(tǒng)進(jìn)行，并使用商品房認(rèn)購書和商品房買賣合同的示范文本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人經(jīng)協(xié)商一致，可以簽訂補(bǔ)充協(xié)議，對商品房認(rèn)購書和商品房買賣合同示范文本的內(nèi)容進(jìn)行變更或者補(bǔ)充完善，但不得違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

3、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，預(yù)售款應(yīng)當(dāng)由購房人按照商品房買賣合同的約定直接存入預(yù)售款專用帳戶，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以其他形式收取預(yù)售款。  購房人應(yīng)當(dāng)憑開戶銀行出具的預(yù)售款存款憑證，向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)換取收款合法憑證。

關(guān)于車位有何相關(guān)規(guī)定？

可作獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的配套車位、車庫，應(yīng)當(dāng)與商品房同步出售、附贈或者出租，只能出售、附贈或者出租給房屋購買人。開發(fā)企業(yè)首次辦理商品房預(yù)售許可和現(xiàn)售備案時(shí)，應(yīng)當(dāng)將開發(fā)項(xiàng)目車位、車庫規(guī)劃配比情況、租售價(jià)格在商品房銷售方案中明確，并在銷售現(xiàn)場予以公示。開發(fā)企業(yè)與購房人應(yīng)當(dāng)約定預(yù)售、現(xiàn)售房屋的商品房買賣合同無效、被撤銷或者被解除時(shí)，當(dāng)事人關(guān)于預(yù)售、現(xiàn)售、附贈或者出租配套車位、車庫的權(quán)利義務(wù)終止。 

如何看待商品房銷售廣告？

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)布商品房銷售廣告，不得含有誤導(dǎo)、欺騙公眾和與商品房預(yù)售許可證核準(zhǔn)事項(xiàng)、現(xiàn)售登記備案事項(xiàng)不一致的內(nèi)容。未經(jīng)預(yù)售許可也未經(jīng)現(xiàn)售備案的，房地產(chǎn)廣告不得含有商品房銷售意思表示的內(nèi)容；房地產(chǎn)廣告含有商品房銷售意思表示內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)載明商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案回執(zhí)的編號；委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行商品房銷售的，房地產(chǎn)廣告應(yīng)當(dāng)載明受托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的名稱和資質(zhì)備案編號。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和印發(fā)的宣傳資料中所明示的事項(xiàng)，購房人有權(quán)要求在商品房買賣合同的補(bǔ)充協(xié)議中進(jìn)行約定。

發(fā)現(xiàn)商品房銷售相關(guān)違規(guī)行為該向哪些部門反映？

《汕頭經(jīng)濟(jì)特區(qū)商品房銷售條例》規(guī)定，市房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)特區(qū)范圍內(nèi)的商品房銷售監(jiān)督管理工作，并直接負(fù)責(zé)金平區(qū)、龍湖區(qū)的商品房銷售監(jiān)督管理工作。濠江區(qū)、澄海區(qū)、潮陽區(qū)、潮南區(qū)、南澳縣房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的商品房銷售監(jiān)督管理工作。發(fā)展改革、國土資源、城鄉(xiāng)規(guī)劃、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、價(jià)格、國有資產(chǎn)管理、新聞出版廣播電視、民政、司法、工商、稅務(wù)、銀行監(jiān)督管理等行政管理部門按照各自職責(zé)，做好商品房銷售管理的相關(guān)工作。市民在商品房購銷過程中發(fā)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)存在違反商品房項(xiàng)目銷售、規(guī)劃、施工、價(jià)格、廣告等方面的規(guī)定，可向房產(chǎn)管理、規(guī)劃、住建、價(jià)格和工商管理等部門反映，也可向市政府12345平臺反映。《條例》同時(shí)也規(guī)定，因銷售或者變相銷售商品房產(chǎn)生的糾紛，由當(dāng)事雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成的，依法提起訴訟或者申請仲裁。